《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）自2003年實(shí)施以來，對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，發(fā)揮了積極作用。但隨著廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷提高，物業(yè)服務(wù)糾紛也呈上升趨勢(shì)，存在物業(yè)監(jiān)管還不到位、停車難、市場(chǎng)機(jī)制不完善、物業(yè)費(fèi)收繳率低、業(yè)主自律機(jī)制不完善、配套設(shè)施建設(shè)滯后、遺留問題較多、專項(xiàng)維修資金使用難等一定程度上制約我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)快速健康發(fā)展。時(shí)間推移，社會(huì)變遷，物業(yè)管理的難度和復(fù)雜程度有了極大增長(zhǎng)，《條例》的部分條文也和上位法有了不一致的地方，亟待對(duì)原法規(guī)進(jìn)行修訂。特別是國(guó)務(wù)院將物業(yè)管理師資格和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，現(xiàn)行的《條例》與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展不相適應(yīng)，因此修訂《條例》具有十分重要的意義。
建立考核機(jī)制，強(qiáng)化各級(jí)政府的職責(zé)
針對(duì)相關(guān)部門履職不完善的問題，近年來，自治區(qū)2012年開始組織開展“物業(yè)管理年”“物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范年”以及今年開展的“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提升年”等活動(dòng)，建立健全政策制度，規(guī)范管理，規(guī)范服務(wù)等方面作了大量工作，取得了一定的成效，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)薄弱，相關(guān)部門履職不完善等問題嚴(yán)重影響行業(yè)的健康發(fā)展。 這次《條例》明確了將物業(yè)管理納入城市管理工作體系和綜合目標(biāo)考核體系，提高了各級(jí)政府對(duì)物業(yè)管理的重視程度。
《條例》第三條規(guī)定，旗縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入城市管理工作體系和綜合目標(biāo)責(zé)任制考核體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)機(jī)制。
建立資金保障機(jī)制，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造工作
“十二五”以來，自治區(qū)政府將老舊住宅小區(qū)整治改造作為民生工程，列入重要議事日程，全區(qū)堅(jiān)持政府主導(dǎo)，把整治改造資金列入政府年度預(yù)算，并采取與既有建筑節(jié)能改造相結(jié)合的措施，逐步改善老舊小區(qū)居住環(huán)境。截至2017年底，全區(qū)共累計(jì)完成老舊小區(qū)整治改造項(xiàng)目6727個(gè)（包括組團(tuán)、單體樓），近9782.3萬平方米，投入改造資金180多億元（包括國(guó)家和自治區(qū)投入的節(jié)能改造資金）。改造后的老舊住宅小區(qū)基本實(shí)施了物業(yè)管理（包括準(zhǔn)物業(yè)管理和自治管理）。但老舊小區(qū)改造資金壓力大，還有很大一部分老舊小區(qū)各項(xiàng)功能不完善等問題，針對(duì)存在的問題進(jìn)一步明確了物業(yè)管理保障機(jī)制。
《條例》第四條規(guī)定，旗縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理資金投入保障機(jī)制，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，對(duì)配套設(shè)施不全、不具備物業(yè)服務(wù)條件的物業(yè)區(qū)域進(jìn)行綜合治理，逐步實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)域物業(yè)管理全覆蓋。
做出規(guī)定解決業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)來源
針對(duì)業(yè)主自治意識(shí)薄弱，業(yè)主委員會(huì)成立困難，特別是業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集難的問題，明確了業(yè)主委員會(huì)每屆具體任期以及開展工作的經(jīng)費(fèi)來源。
《條例》第二十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)每屆任期三至五年，具體年限可在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定?！稐l例》第三十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
強(qiáng)化“標(biāo)準(zhǔn)”，規(guī)范企業(yè)和業(yè)主的行為
針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主有償服務(wù)觀念滯后，有意無意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等問題，對(duì)企業(yè)和業(yè)主的義務(wù)于權(quán)利中做出明確規(guī)定，同時(shí)把2016年制定的《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》寫入條例，從業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩個(gè)角度分別作出具體規(guī)定。
《條例》第十條、第十一條明確，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)的權(quán)利和義務(wù)；第四十六條、第四十七條明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的權(quán)利和履行的義務(wù)。第三十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質(zhì)量和未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
實(shí)施公示制度，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督
針對(duì)相關(guān)專營(yíng)單位、企業(yè)與業(yè)主責(zé)任不清，存在物業(yè)服務(wù)當(dāng)中出現(xiàn)的眾多矛盾和糾紛，我們制定了物業(yè)調(diào)解機(jī)制、物業(yè)接訪機(jī)制以及相關(guān)職能公示制度等矛盾調(diào)節(jié)機(jī)制。
《條例》四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示；物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；
業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益；
房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；其他應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
實(shí)施信用管理，規(guī)范企業(yè)服務(wù)行為
針對(duì)一些企業(yè)忽視業(yè)主權(quán)益，有的不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)、服務(wù)水平低、服務(wù)質(zhì)量差以及業(yè)主不滿意，陷入惡性循環(huán)等問題，首次把物業(yè)服務(wù)企業(yè)失信行為納入信用管理。
《條例》第五十二條規(guī)定將物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)等六種失信行為錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)。
規(guī)范收費(fèi)、實(shí)施動(dòng)態(tài)機(jī)制
為保障物業(yè)服務(wù)各方的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
《條例》第五十三條規(guī)定，廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由旗縣級(jí)人民政府價(jià)格主管部門和物業(yè)行政主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際統(tǒng)一制定；普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定。未成立業(yè)主委員會(huì)的，由嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定；公寓、別墅等非普通住宅和商場(chǎng)、酒店、寫字樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
加大處罰力度，制止私搭亂建、亂停亂放
針對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建、亂堆放雜物以及改變房屋用途等問題，制定了物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止行為。
《條例》五十六條中規(guī)定，禁止損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌，超荷載存放物品等十七種行為。第六十七條規(guī)定，違反上述第七、八、九、十、十一項(xiàng)規(guī)定的，由旗縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，可以并處1000元以上1萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
明確職責(zé)，解決遺留問題
針對(duì)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)不明晰產(chǎn)生的矛盾，對(duì)水、電、暖、燃?xì)狻⑼ㄐ?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)節(jié)點(diǎn)作出明確規(guī)定。
《條例》第五十八條規(guī)定，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，對(duì)專營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。
供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一個(gè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。
明確所有權(quán)，規(guī)范停放車輛管理
針對(duì)車輛亂停、亂放以及停車難的問題，對(duì)住宅小區(qū)停車管理及車位所有權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)以及收益等進(jìn)一步作出明確規(guī)定。
《條例》第六十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對(duì)于嚴(yán)重影響消防通道及長(zhǎng)期廢棄的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)項(xiàng)目所在地的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對(duì)進(jìn)入住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)服務(wù)區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。
第六十一條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的，每次出租期限不得超過一年。租金收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)車位、車庫(kù)維修、管理費(fèi)用后剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。
明確應(yīng)急使用規(guī)定，提高維修資金使用率
針對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用相對(duì)滯后以及“雙2/3”的規(guī)定執(zhí)行難等問題，增加了住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用內(nèi)容，明確了業(yè)主使用住宅專項(xiàng)維修資金的表決方式。
《條例》第六十四條詳細(xì)列出了危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的七種情況，需要使用維修資金立即進(jìn)行維修或更新改造，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)場(chǎng)考察查驗(yàn)確認(rèn)后，可以直接申請(qǐng)使用維修資金；《條例》第六十五條規(guī)定，使用住宅專項(xiàng)維修資金業(yè)主可以通過委托表決、集合表決、異議表決等三種方式申請(qǐng)維修資金。
實(shí)施備案管理，規(guī)范物業(yè)行為
針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后無法核實(shí)企業(yè)狀況的現(xiàn)象，《條例》明確要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，到旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門備案，并依法爭(zhēng)取物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，按照相關(guān)要求簽訂物業(yè)服務(wù)合同，履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。（供稿單位：內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳）【來源】中物協(xié)
