小區(qū)是城市治理的基礎單元。近年來，隨著業(yè)主法律意識的提高，對小區(qū)公共治理也提出了新要求。小區(qū)公共收益爭議等物業(yè)糾紛，暴露的是物業(yè)服務相關法律法規(guī)的不健全、企業(yè)操作不規(guī)范等問題。
同時，隨著物業(yè)服務越來越市場化，一個健全有序的服務市場的發(fā)展，需要相關法律法規(guī)的完善和細化來支撐。針對小區(qū)公共收益等管理問題，一些地方改革出臺相關富有針對性和操作性的條例和規(guī)定，梳理這些探索舉措，我們或許可借鑒一二。
小區(qū)物業(yè)費該收多少，怎么收？這一直是業(yè)主關心的問題。
《青島市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取物業(yè)服務費用，但提前收取的物業(yè)服務費用不得超過三個月。如果物業(yè)服務合同約定先服務后收費的，則依照約定執(zhí)行。
不過，對于該收多少的問題，不同于多數城市按照價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，《南京市住宅物業(yè)管理條例》就取消了政府定價，無論前期還是后期都交由市場決定物業(yè)費。前期開發(fā)商是業(yè)主，通過招投標的形式進駐物業(yè)單位。后期業(yè)主委員會成立，如不滿前期物業(yè)公司的物業(yè)費用，可以請新的物業(yè)公司提供服務。
前期物業(yè)一直是業(yè)主們關心的焦點。很多業(yè)主認為開發(fā)商在選擇前期物業(yè)公司時必須公開招標，并限定一定的服務時間，在小區(qū)業(yè)主委員會成立后，小區(qū)與前期物業(yè)的合同必須強制解除。
《青島市物業(yè)管理條例》基本采納了上述建議。其中規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。該條例還提出，前期物業(yè)服務合同應當約定期限，最長不得超過二年，分期建設的物業(yè)除外。期限未滿，如果業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)服務合同終止。
公共收益是個“香餑餑”，業(yè)主對此享有知情權和監(jiān)督權，但究竟如何公開，公開頻率如何？
《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》對此進行了規(guī)范，他們規(guī)定，物業(yè)企業(yè)應當于每年3月底前在物業(yè)管理區(qū)域內的醒目位置公布上一年度相關物業(yè)服務經費收支、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
成立業(yè)主委員會，由居民對小區(qū)實行自治管理，出發(fā)點雖好，但實際上也存在一定風險。如何監(jiān)管業(yè)委會這個業(yè)主選出的“執(zhí)行機構”，避免出現(xiàn)業(yè)委會“費力不討好”的尷尬？現(xiàn)行的居委會、物業(yè)、業(yè)委會分權而治的管理方式，還有待完善。
現(xiàn)實中，一些業(yè)主委員會期限屆滿前，經常出現(xiàn)突擊使用維修資金和更換物業(yè)服務企業(yè)，換屆選舉后原業(yè)主委員會及成員又不愿或拖延移交資料物品等問題，嚴重影響下一屆業(yè)主委員會工作開展。對此，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》就創(chuàng)設了業(yè)委會換屆改選過渡期制度。
上海市這一規(guī)定明確，在換屆改選小組成立后，業(yè)主委員會應將其保管的資料、印章等物品移交到房管辦事處。同時，規(guī)定還對換屆改選期間業(yè)主委員會的權利作了限制，除維持日常工作所需的職責外，不得組織召開業(yè)主大會對選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，以及就物業(yè)維修等重大事項作出決定。
此外，鑒于部分小區(qū)業(yè)主委員會在籌備、成立伊始存在人選缺乏標準、人員素質不理想、日常運作不規(guī)范等問題，上海市還明確，在業(yè)主大會籌備組成員中增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處、房管辦事處等政府部門代表，居(村)民委員會代表和建設單位代表，加強政府對業(yè)主大會籌備工作的指導、監(jiān)督，幫助業(yè)主把好業(yè)委會“人選關”。
針對當前業(yè)主大會會議召開不正常和不規(guī)范的現(xiàn)象，上海市還明確，業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處可以應業(yè)主要求，組織召開業(yè)主大會會議。
隨著物業(yè)服務市場競爭越發(fā)充分，很多物業(yè)服務企業(yè)已經將“曬賬單”作為服務內容的“必選”。
北京萬科物業(yè)服務有限公司每一個季度都向業(yè)主公示一次賬單。具體做法是：前期在簽訂《物業(yè)服務合同》時，取得所有業(yè)主對經營“共用部位、共用設施設備”的授權，但業(yè)主也有權利不委托物業(yè)公司來進行經營。在萬科被授權的小區(qū)中，這種收益有多重分配形式，比如50%納入公共維修基金，另50%則補充到物業(yè)費上，用于公共服務。
如今，“互聯(lián)網+”已經不是個陌生的詞匯，“互聯(lián)網+”和物業(yè)搭檔，也讓小區(qū)物業(yè)賬本有了更便捷的公開渠道和平臺。
上海市閔行區(qū)一小區(qū)“物業(yè)云平臺”，就是借助互聯(lián)網，業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)綁定身份后，可以通過手機、電腦等設備實時查看小區(qū)停車費、廣告費等公共收益情況。同時，如果業(yè)主設置手機繳費提醒，只需掃一掃便可以通過微信、支付寶等在線支付物業(yè)費。交費后，稅控開票軟件及時開具發(fā)票并將數據上傳云端進行記錄。
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