記者獲悉，此前備受關(guān)注的《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(草案修改稿)日前正式提交了珠海市八屆人大四十次會議審議。對于此前業(yè)主訴求較高的降低業(yè)委會成立門檻的問題，此次《草案修改稿》也進行了明確。針對候鳥小區(qū)出臺的小區(qū)投票“推定原則”，此次進行了重新加入。
候鳥小區(qū)業(yè)委會難題有望解決
此次《草案修改稿》規(guī)定，鎮(zhèn)、街應(yīng)當在接到業(yè)主書面要求后的三十日內(nèi)，會同聯(lián)名業(yè)主組建業(yè)主大會籌備組，啟動業(yè)主大會的籌備程序。《草案修改稿》還規(guī)定以籌備能力和無利益沖突為主要衡量標準，放寬業(yè)委會籌辦相關(guān)人員資格條件。
此次草案修改稿中還特別對有爭議的“推定原則”進行了處理。據(jù)了解，現(xiàn)行條例為了便于業(yè)主大會達到過半數(shù)同意形成決議，業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未進行議事表決，推定該業(yè)主表示同意參與投票的多數(shù)人意見。實踐中存在個別小區(qū)被少數(shù)人利用操控形成決議，侵害業(yè)主合法權(quán)利，因此此前草案中刪除了該條規(guī)定。
業(yè)主以外的人購買了小區(qū)內(nèi)車庫車位，是否具有投票權(quán)？因此，《草案修改稿》中也明確，業(yè)主的投票權(quán)按專有部分面積和業(yè)主人數(shù)兩種方式計算，車位、車庫不計入業(yè)主投票權(quán)。
此次《草案修改稿》明確，首次籌備業(yè)主大會會議的經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔。首次籌備業(yè)主大會會議以外的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。
前期物業(yè)費也可以調(diào)
前期物業(yè)是否是一口價？《草案修改稿》規(guī)定，由珠海市物業(yè)管理行政主管部門建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，前后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可通過統(tǒng)一平臺進行選聘。同時增加了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為規(guī)制，明確規(guī)定對擅自占用業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備、騙取挪用專項維修資金等八類行為予以禁止?！恫莅感薷母濉愤€增設(shè)了前期物業(yè)服務(wù)費調(diào)整制度。物業(yè)服務(wù)收費標準的調(diào)整，物業(yè)服務(wù)合同有約定的從其約定，沒有約定的可以通過相應(yīng)的公示和表決程序予以啟動。
此外，目前很多樓盤普遍存在建設(shè)單位交付物業(yè)后，未盡保修義務(wù)，物業(yè)質(zhì)量問題層出不窮的問題?！恫莅感薷母濉分性鲈O(shè)了物業(yè)保修金制度，規(guī)定物業(yè)保修金由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理，在建設(shè)單位不履行保修責任等情形下從保修金中支付保修費用，五年內(nèi)未使用完畢的保修金退還建設(shè)單位。
電梯故障、消防設(shè)施故障等緊急情況下，是否可以馬上動用物業(yè)維修金？為解決物業(yè)維修資金應(yīng)急使用難的問題，此前就有學者建議增加應(yīng)急使用機制。對此，《草案修改稿》規(guī)定，在發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施故障、層面與外墻滲漏等危及房屋安全與人身安全等情形下，可以啟動緊急使用程序。啟動主體設(shè)定為業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會，主管部門資金使用審批時間為兩個工作日。
老賴物業(yè)可不交物業(yè)費
一直以來，珠海關(guān)于“老賴物業(yè)”的問題層出不窮，不少小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會后辭退物業(yè)卻遭到拒絕，最終只能雙方打官司。對于“老賴物業(yè)”，《草案修改稿》明確規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者符合物業(yè)服務(wù)合同約定的解除條件，業(yè)主、業(yè)主大會選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法提前解除合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)等原因不能繼續(xù)履行合同義務(wù)的；依法應(yīng)當推出的其他情形。
業(yè)主欠交物業(yè)費呢？《草案修改稿》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按時交納物業(yè)費。拖欠物業(yè)費的不能作為業(yè)委會候選人和業(yè)委會委員。
相關(guān)調(diào)查
物業(yè)問題多
珠海當下物業(yè)管理現(xiàn)狀如何？珠海市物業(yè)管理現(xiàn)狀及物業(yè)管理條例調(diào)研報告顯示，珠?，F(xiàn)有物業(yè)小區(qū)約1900個，成立業(yè)主委員會的僅有290個，占全市物業(yè)小區(qū)總數(shù)的15.26%。
調(diào)查顯示，在小區(qū)物業(yè)服務(wù)總體滿意度方面，認為“比較不滿意”的為45.46%。小區(qū)居民拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費，或者與物業(yè)公司對簿公堂的時有報道，從調(diào)查情況看，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差或收費過高是業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費的主要原因。
“物業(yè)服務(wù)公司管理不規(guī)范、服務(wù)不到位是物業(yè)管理糾紛案件中的主要爭議之一?！敝楹Ｊ兄屑壢嗣穹ㄔ好袢ピ趫蟾嬷姓J為，珠海市兩級法院受理的物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件，絕大部分為物業(yè)服務(wù)公司起訴業(yè)主，請求判令業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費。對于提高小區(qū)物業(yè)公司的管理水平，三分之二的居民認為有必要引入獨立、公正的第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行科學評估。
調(diào)查報告分析，業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難的原因主要有三個，一是業(yè)主大會召開人數(shù)比例要求過高，實操難度比較大；二是業(yè)主參與意識淡薄，在市場經(jīng)濟體制下不太愿意做一些沒有意義的事情；三是建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不夠配合，往往更多地從自身利益考慮，推脫阻擾。
【發(fā)布日期】
